VEHICULES IMMOBILIERS SUR MESURE
- FONCIERES DEDIEES
La constitution de foncières dédiées concernent des clients, personnes morales ou physiques, souhaitant disposer d’un droit de validation des actifs immobiliers susceptibles d’être acquis.
Concrètement, l’équipe d’ARMONIAL PARTERS, en relation avec son réseau d’apporteurs et de brokers immobiliers, proposent à l’investisseur des actifs immobiliers (essentiellement constitués de bureaux, d’actifs commerciaux, retail, parc d’activité..) pré sélectionnés par ses soins, d’une valorisation unitaire comprise le plus souvent entre 2 et 10 M€.
Parallèlement, ARMONIAL PARTNERS et ses partenaires, tous professionnels aguerris en immobilier d’investissement, gèrent le montage de la dette et l’obtention des accords bancaires.
Les biens sont acquis au travers d’une structure ad hoc (de type SARL ou SAS) et les actifs immobiliers sont gérés par une société spécialisée en gestion d’actifs professionnels.
Ce type d’offre concerne une clientèle désireuse de consacrer a minima 5 M€ de fonds propres (soit environ 25 à 30 M€ d’acquisitions immobilières après leverage financier).
- CLUB DEALS
- Les clubs deals sont des foncières dédiées ouvertes à un tour de table d’investisseurs (classiquement 2 à 10 investisseurs), mettant en commun des moyens financiers afin de constituer et superviser leur propre foncière.Le fonctionnement est le suivant :
- ARMONIAL PARTNERS et son réseau de professionnels de l’immobilier proposent à l’achat des actifs pré selectionnés (essentiellement des actifs immobiliers de bureaux, commerces, retail park et parcs d’activité). Les actifs de logistique sont exclus. Les actifs résidentiels peuvent être étudiés sur la base de critères stricts (immeubles entiers, rendements suffisants, etc..).
- Les associés du club deal se prononcent au travers d’un vote de principe au vu des éléments résumant l’actif immobilier cible (teaser).
- dès l’accès à la data room (à savoir les pièces constitutives du dossier d’acquisition immobilière), les associés sont appelés à se prononcer définitivement sur l’acquisition, sous réserve de l’obtention du crédit immobilier permettant l’acquisition de l’actif.
- ARMONIAL PARTNERS et ses partenaires constituent un dossier de demande de financements auprès de plusieurs banques et organismes de crédit bail immobilier.
- Une structure ad hoc (le plus souvent, une SAS à capital variable) est constituée
- Les actifs immobiliers acquis sont gérés par une société de gestion spécialisée en immobilier professionnel
Pour la constitution d’un club deal, l’objectif est de réunir a minima 10 M€ de fonds propres, permettant d’acquérir entre 40 et 50 M€ d’actifs immobiliers
FONDS MARCHAND DE BIENS
ARMONIAL PARTNERS a noué un partenariat avec un fonds de marchand de biens réunissant de nombreuses garanties de sérieux, dont un agrément AMF.
Ce fonds dispose des avantages suivants :
- D’une durée de 3 ans, il vise une performance (déjà réalisée dans le passé) de plus de 30%
- Il n’est pas assujetti à l’IFI
- Il est éligible aux réinvestissements dans le cadre de la règle du report d’imposition (en cas de cession par une holding d’une de ses participations professionnelles initialement apportée à cette holding, la transaction n’est pas fiscalisée sous certaines conditions, dès lors que 50% du produit de cession est réinvesti dans les deux ans dans une nouvelle activité professionnelle),
- A partir d’un investissement de 2 M€, l’investisseur personne morale bénéficie du régime mère fille, soit une quasi absence de fiscalité sous certaines conditions.
IMMOBILIER RESIDENTIEL INTERNATIONAL
- Europe :
Grâce à une relation de confiance établie de longue date, les associés d’ARMONIAL PARTNERS ont conclu un accord de partenariat avec l’un des meilleurs spécialistes de l’immobilier européen, disposant d’une présence locale enracinée et éprouvée par 14 ans d’expérience d’investissement et de gestion pour le compte de clients français.
Ces pays sont très variés mais ils ont la particularité d’être le fruit d’une sélection quasi-exhaustive de notre partenaire parmi les opportunités en Europe, en prenant toujours en compte le meilleur couple « sécurité-risque/retour sur investissement du capital » le plus élevé et optimal possible.
Notre classement va du plus « prime » dans la définition financière du terme (c’est à dire de première qualité et avec une stabilité totalement éprouvée) au plus « opportuniste » (c’est-à-dire des pays à risque certes plus élevé, mais procurant un rendement plus élevé, voire beaucoup plus élevé et un potentiel de croissance des valeurs beaucoup plus important) :
- République Tchèque
L’investissement à Prague demeure une valeur sûre et permet d’obtenir un taux de rendement entre 5 et 6%, et des perspectives de croissance de valeur encore existantes. C’est l’alternative idéale à Paris, Londres, Hambourg ou Munich, mais avec des fiscalités extrêmement faibles, tant en terme d’imposition sur les loyers, qu’au niveau de la taxe foncière ou des plus values (nulle après 5 années de détention). D’autre part, la législation locale est très protectrice pour les propriétaires.
Montant des investissements proposés : Entre 80 K€ et 400 K€
Possibilité d’acquérir un immeuble entier entre 2 M€ et 3 M€.
- Pologne
Les investissements en Pologne présentent l’avantage de bénéficier de l’effet de croissance extraordinaire de ce pays le plus peuplé et le plus riche d’Europe Centrale, pourtant considéré comme stabilisé et non plus émergent (4% par an depuis des années). Le chômage est au plus bas, les revenus en très forte hausse et bien entendu l’immobilier ne demande qu’à suivre ces tendances de nature endogènes. Les rendements s’établissent entre 5 et 6%.
Montant des investissements proposés : Entre 100 K€ et 300 K€
- Hongrie
Budapest est avant tout une ville touristique même si la Hongrie remonte très fortement la pente en terme de situation économique. Par exemple, le chômage est passé en quelques années de 15 à 6% de la population. Toutefois, l’investissement à Budapest est avant tout destiné aux appartements pour les locations saisonnières et meublées. L’architecture se caractérise par de beaux immeubles de type « haussmannien » : il y a par conséquent un fort potentiel de création de valeur en acquérant des biens nécessitant des travaux. Le rendement est entre 5 et 8%.
Montant des investissements proposés : Entre 100 K€ et 300 K€
- Etats Unis
ARMONIAL PARTNERS a noué un partenariat avec un groupe implanté essentiellement en Floride qui assure la recherche de biens, la réalisation du dossier juridique d’acquisition (essentiel pour se conformer aux règles d’acquisition, contraignantes aux Etats Unis), l’optimisation fiscale et la gestion locative. Les rendements nets de fiscalité se situent entre 7 et 9% l’an.